Serviço

Estremação de imóveis

Reunimos os documentos para separar, de forma consensual, a sua parte de um imóvel em condomínio, em SC.

Para quem é

Você tem uma parte de um terreno, sítio ou chácara em condomínio e já ocupa há anos um pedaço certo, que todos reconhecem como seu.
Você e os demais donos concordam com onde passam as divisas e querem que cada um fique com a sua própria matrícula.
Você quer poder vender, financiar ou deixar em inventário só a sua parte, sem depender da assinatura dos outros donos.
O imóvel fica em Santa Catarina, onde a estremação tem regra própria de cartório (Código de Normas do TJSC).
Você não está em briga na Justiça pela divisão, aqui o caminho é o acordo entre todos.

O que fazemos

Puxamos a certidão de matrícula atualizada (inteiro teor) e lemos com você a fração ideal, quem são os condôminos, os ônus e as restrições.
Coordenamos o topógrafo ou agrimensor que você contrata para fazer a planta e o memorial descritivo da sua parcela e do remanescente, com ART ou RRT, e conferimos se batem com a matrícula.
Localizamos e conversamos com os confrontantes e condôminos, montamos as cartas de anuência e explicamos o que cada um precisa assinar, com firma reconhecida.
Organizamos a declaração de posse localizada de pelo menos 5 anos, corroborada pelos confrontantes.
Levantamos as certidões de ônus e negativas (indisponibilidade, penhora, hipoteca) do imóvel e dos titulares, para descobrir antes o que pode travar o registro.
Reunimos os documentos específicos do tipo de imóvel: rural (CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento SIGEF/INCRA quando exigível) ou urbano (anuência da prefeitura e comprovação de infraestrutura).
Montamos o dossiê completo, acompanhamos a lavratura da escritura no tabelionato e o protocolo no Registro de Imóveis, e respondemos às notas de exigência do cartório.

O que não fazemos

Onde termina o nosso trabalho

A escritura declaratória e o registro em si: esses atos legais são praticados pelo tabelião de notas e pelo oficial de registro; a análise de títulos e qualquer divergência sobre direitos cabem a um advogado independente, contratado diretamente por você. Nós reunimos e organizamos os documentos.
Não atuamos quando não há consenso: sem a anuência de todos os condôminos e confrontantes, não é estremação, a via passa a ser a divisão judicial, que não fazemos.
Não fazemos usucapião: a estremação só localiza uma fração que já é sua, não serve para adquirir por posse uma área de terceiro.

Documentos necessários

O que costuma ser preciso reunir. A lista exata de cada caso é confirmada na análise.

Você providencia

documentos que você já tem ou consegue com facilidade

Título de aquisição da sua fração
Escritura, formal de partilha, carta de arrematação ou o contrato de compra e venda que você já tem em mãos. Comprova a origem da parte que se quer localizar; para fração ainda não registrada, entra junto com a escritura de localização.
Documentos pessoais e de estado civil de todos os condôminos e cônjuges
RG, CPF, certidão de casamento ou pacto e comprovante de endereço. A escritura exige a qualificação completa de cada pessoa que intervém; dados desatualizados são causa comum de devolução no cartório.
ART ou RRT do responsável técnico (CREA ou CAU)
Acompanha a planta e o memorial e vincula a responsabilidade do profissional. Emitida por ele; sem ela o cartório não aceita o levantamento.
Documentos do espólio e do inventariante, se algum interessado for falecido
Falecido um condômino ou confrontante, quem comparece é o inventariante, com a comprovação de que representa o espólio.

A Aquaterra providencia

nós levantamos e organizamos

Certidão de matrícula atualizada (inteiro teor) do imóvel em condomínio
Ponto de partida: mostra a fração ideal registrada, os condôminos, os ônus e as restrições. Emitida no Registro de Imóveis competente.
Certidões de ônus e negativas do imóvel e dos titulares
Indisponibilidade, penhora, hipoteca, arrolamento. Servem para achar antes os ônus que exigem tratamento próprio; indisponibilidade judicial e débito de INSS sem autorização expressa impedem o procedimento.

Providenciamos juntos

depende de você e de terceiros; nós coordenamos

Planta e memorial descritivo da parcela a estremar e do remanescente
Peça técnica central. Feita pelo engenheiro ou agrimensor que você contrata; nós organizamos e conferimos com a matrícula. Deve ser assinada pelos interessados, pelo responsável técnico e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas.
Anuência, com firma reconhecida, de todos os confrontantes e condôminos
Requisito central: todos os confrontantes e condôminos precisam concordar e intervir na escritura. Ajudamos a mapear e reunir; a coleta das assinaturas depende de você e de terceiros. Faltando um, o pedido não segue como estremação.
Declaração de posse localizada de no mínimo 5 anos, corroborada pelos confrontantes
A situação de fato precisa estar consolidada: posse de pelo menos 5 anos, admitida a soma do tempo dos donos anteriores, confirmada pelos vizinhos.
Documentos específicos de imóvel rural (CCIR, ITR e CAR)
Só para imóvel rural: CCIR atualizado (INCRA), comprovantes de ITR dos exercícios exigidos e recibo de inscrição no CAR. Quando exigível, também a certificação de georreferenciamento SIGEF/INCRA.
Anuência da prefeitura e comprovação de infraestrutura (imóvel urbano)
Só para imóvel urbano: manifestação municipal sobre o parcelamento e prova da infraestrutura essencial já existente. A simples declaração do interessado não substitui a comprovação.

As etapas deste serviço

01
Diagnóstico e viabilidade
Lemos a matrícula, o título e a situação de fato para confirmar se há consenso de todos, se a posse está consolidada (5 anos) e se tanto a sua parte quanto o restante respeitam a fração mínima rural ou o lote urbano mínimo. Aqui dizemos com honestidade se o caminho é viável.
02
Levantamento técnico e coleta de anuências
O topógrafo produz a planta e o memorial com ART ou RRT (e, no rural, o georreferenciamento quando exigível). Localizamos os confrontantes, reunimos as anuências com firma reconhecida e as certidões e documentos específicos do imóvel.
03
Escritura pública declaratória de estremação
No tabelionato de notas é lavrada a escritura declaratória, com a intervenção de todos os confrontantes, condôminos e do responsável técnico. Havendo dúvida sobre direitos, atua um advogado independente, contratado diretamente por você.
04
Protocolo e qualificação no Registro de Imóveis
O dossiê é protocolado no Registro de Imóveis, que qualifica o pedido. O resultado pode ser o registro e a abertura de matrícula própria para a sua parcela, ou notas de exigência a cumprir, e, se algo essencial faltar, a recusa; outros caminhos continuam disponíveis.

Prazo típico

Na maioria dos casos, de 4 a 18 meses. Não é uma promessa: o prazo depende do tempo para reunir a anuência de todos os confrontantes e condôminos (costuma ser o maior gargalo), do levantamento técnico e dos tempos de resposta do tabelionato e do Registro de Imóveis, além de eventuais notas de exigência.

Os prazos dependem do tempo de resposta dos cartórios e de terceiros, como vizinhos e órgãos públicos. Não prometemos data.

Perguntas frequentes

Estremação é o mesmo que usucapião?

Não. A estremação só localiza e separa uma fração que já é sua dentro do condomínio; ela não cria propriedade nova. Quem quer adquirir uma área por posse está no campo da usucapião, que é um procedimento diferente.

E se um dos donos ou vizinhos não concordar?

Sem a anuência de todos os condôminos e confrontantes não há estremação. Faltando um único, o caminho deixa de ser o acordo em cartório e passa a ser a divisão judicial, que não fazemos.

Serve para imóvel rural e urbano?

Sim, mas cada tipo tem exigências próprias. No rural entram CCIR, ITR, CAR e, quando exigível, o georreferenciamento SIGEF/INCRA; no urbano, a anuência da prefeitura e a comprovação de infraestrutura. Em ambos, tanto a sua parte quanto o restante precisam respeitar a fração mínima rural ou o lote urbano mínimo.

Vocês fazem a escritura e o registro?

Não. Não praticamos os atos legais que a lei reserva a profissional habilitado. A escritura é lavrada pelo tabelião e o registro é feito pelo oficial; a análise de direitos e qualquer divergência cabem a um advogado independente, contratado diretamente por você. Nós reunimos e organizamos toda a documentação.

Quanto tempo demora?

Em geral de 4 a 18 meses, mas isso é uma faixa, não uma garantia. O maior peso é o tempo para reunir a anuência de todos os confrontantes; somam-se o levantamento técnico e os prazos do tabelionato e do Registro de Imóveis.

Vocês aceitam qualquer caso?

Não, e dizemos isso desde o início. Recusamos quando há litígio ou recusa de algum dono, quando a sua parte ou o restante ficaria abaixo da fração mínima, quando a posse tem menos de 5 anos, ou quando há indisponibilidade e débitos que travam o registro. Nesses casos, o caminho é outro.